Glossário: Todos os conceitos sobre a compra e venda de casa

Contrato Promessa Compra e Venda 

O Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV) é um documento com base legal, que se assina previamente à aquisição de um imóvel ou terreno. O objetivo deste contrato é salvaguardar os direitos e deveres, tanto do comprador como do vendedor. 

Por um lado, o documento assegura que o vendedor se compromete a vender o imóvel, “reservando-o” até ao momento da escritura. Por outro, determina que o comprador assume o compromisso de comprar o imóvel, antes de assinar o documento final de aquisição.  

No momento em que se assina o CPCV, por norma, o comprador dá um valor de sinal ao vendedor. Então, caso desista da compra, pode perder esse valor (mediante condições acordadas por ambos).  

Contrato de Mediação Imobiliária 

O Contrato de Mediação Imobiliária (CMI) é outro documento que se assina caso a venda de um imóvel seja realizada através de uma agência imobiliária. 

O objetivo deste contrato é que exista um compromisso da parte da agência em como procurará interessados para a compra da casa, de acordo com uma certa remuneração. 

O CMI tem, por norma, uma duração de 6 meses (também pode ter 3 e 12 meses, por exemplo) e, caso não seja cancelado por nenhuma das partes, pode ser renovado por períodos semelhantes. 

Certificado energético 

O certificado energético é um documento necessário na aquisição/venda de uma casa, fazendo parte da panóplia de documentação respetiva ao imóvel. Este diz respeito à eficiência energética do imóvel, determinando qual a classe energética do mesmo (de A+ – muito eficiente – a F – pouco eficiente) e tendo informações sobre o isolamento, águas, climatização e ventilação. 

Este certificado informa também sobre medidas que podem tornar o imóvel mais eficiente energeticamente. Pode ter um custo entre 35 e 65 euros, que varia consoante a tipologia do imóvel. 

Para obter o certificado energético, deve ser feita uma avaliação energética ao imóvel por um perito qualificado da área de residência respetiva, podendo ser encontrado através da Bolsa de Peritos Qualificados da ADENE. 

Caderneta predial 

A caderneta predial é um dos documentos de identificação de um imóvel, angariando todas as características de localização, áreas, descrição, titulares e fiscais. É neste documento que se encontra o Valor Patrimonial Tributário (VPT), pelo que determina o Imposto Municipal sobre o Imóvel (IMI) a liquidar. 

Este documento pode ser requerido presencialmente num balcão das Finanças ou online, no Portal das Finanças, sendo válido durante 12 meses. 

Certidão permanente predial  

A certidão permanente predial tem todas as informações de um imóvel a nível de histórico, como todos os que já foram proprietários, encargos, obras, entre outras. 

O custo desta certidão depende do local onde é requerida: presencialmente numa Conservatória do Registo Predial tem um custo de 20 euros, e online no Registo Predial o valor passa a 15 euros. 

Declaração não dívida ao condomínio 

A declaração não dívida ao condomínio passou a ser um documento obrigatório no processo da venda de casa em abril de 2022, tendo de ser entregue ao comprador antes da escritura. 

Esta declaração informa sobre todos os encargos relativos ao condomínio da fração que está em processo de aquisição. Ou seja, se o imóvel se localizar num prédio com condomínio, o vendedor deve entregar esta declaração ao novo proprietário 15 dias antes da escritura por correio registado.  

Saiba ainda que depois do requerimento do vendedor, o condomínio tem um prazo de 10 dias para a emissão desta declaração. 

Licença de utilização 

A licença de utilização é outro documento que identifica o imóvel, neste caso, relativamente à sua finalidade. Ou seja, esta licença dita qual a utilização que se dará ao imóvel: habitação, comércio, serviços ou indústria. 

O documento pode ser pedido na Câmara Municipal da zona em que o imóvel está localizado. Mas se o edifício ou fração for anterior a 1951 e não tiver sido alterado, ampliado ou reconstruído, não é necessária uma licença de utilização. 

Ficha técnica da habitação 

A ficha técnica da habitação refere-se aos aspetos mais técnicos e funcionais de um imóvel, devendo ser elaborado depois de obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do prédio. 

É obrigatória na aquisição/venda de um imóvel em todos os casos, exceto se alguma destas alterações tiver sido realizada antes de 30 de março de 2004, ou caso a licença de utilização tenha sido pedida previamente a essa data. 

Escritura 

A escritura na compra e venda de um imóvel é o momento final da transmissão do bem, que se oficializa através da assinatura de um contrato. 

A escritura acontece com a celebração de um contrato de compra e venda, passando o comprador a ser o novo proprietário do imóvel. Caso o processo seja realizado através de crédito habitação, segue-se o contrato de mútuo com hipoteca que determina todas as informações relativas ao empréstimo. 

Depois da celebração do segundo contrato, o banco empresta o valor para pagar o imóvel ao vendedor. 

Valor comercial 

O valor comercial de um imóvel corresponde a quanto vale o imóvel no mercado, sendo o valor pelo qual é adquirido.  

Valor de avaliação 

O valor de avaliação de um imóvel é o valor determinado por peritos certificados que avaliam o imóvel mediante certos fatores, como a localização, estado de conservação, entre outros. Este é utilizado como referência para o crédito habitação. 

Valor Patrimonial Tributário 

O Valor Patrimonial Tributário é o valor real de um imóvel num certo ano, que fica registado na caderneta predial e é utilizado a nível fiscal para determinar, por exemplo, o valor a pagar de Imposto Municipal de Imóveis (IMI). 

Área bruta privativa 

A área bruta privativa engloba toda a superfície total desde o perímetro exterior ao eixo do separador, seja paredes, edifício ou fração autónoma. Ou seja, inclui: quartos, cozinha, sala, corredores, halls, casas de banho, caves, sótãos, varandas privadas e fechadas. Fora da área bruta privativa estão varadas abertas e terraços. 

Área bruta de construção 

A área bruta de construção está relacionada com o edifício, sendo que agrega as áreas brutas de pavimento edificadas ou passíveis de edificação, como escadas ou caixas de elevadores. Porém, se a área a construir tiver finalidade de estacionamento, não entra no cálculo desta área. 

Área bruta dependente 

A área bruta dependente inclui todos os locais cobertos que sejam para uso exclusivo, independentemente de serem em partes comuns ou fora do edifício/fração.  Ou seja, a estes locais denomina-se de acessórios, pois a sua utilização não está relacionada com o edifício. Por isso, estão incluídos: garagens, lugares de parqueamento, instalações para animais, arrecadações, sótãos, e caves de acesso direto. 

Área útil 

Por fim, a área útil é a que junta todas as áreas dos vários compartimentos do imóvel, como armários, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, ou locais de funções semelhantes.  

Se procura vender o seu imóvel, ou está à procura de um para comprar, saiba que os agentes imobiliários Casa no Minuto estão disponíveis para ajudar de forma gratuita e personalizada. Caso necessite de recorrer a crédito habitação, também os intermediários de crédito Poupança no Minuto podem tratar de toda a mediação com os bancos, para que um processo custoso se torne simples.