Crédit hypothécaire: Taux d'intérêt fixe, mixte ou variable?

Qu'est-ce qu'un taux d'intérêt fixe ?  

Engagez un taux d'intérêt fixe pour votre prêt immobilier implique que la valeur du taux ne change pas du début à la fin du contrat, car il n'est associé à aucun indice. En d'autres termes, indépendamment des variations du marché, la mensualité restera la même que celle convenue avec la banque au moment de la souscription.

Pour déterminer la valeur de la taxe fixe que vous paierez, la banque tient compte de plusieurs facteurs : la valeur pratiquée sur le marché interbancaire, influencée par des événements macroéconomiques (comme les crises financières, les guerres, la pandémie), ainsi que le profil du client, en prenant en compte le risque de défaut, les garanties disponibles et le ratio prêt-valeur (rapport entre la valeur du prêt et la valeur de la propriété).  

Quels sont les avantages et les inconvénients du taux fixe?

En choisissant le taux d'intérêt fixe, vous garantissez une plus grande stabilité et sécurité, en sachant toujours le montant que vous paierez à la fin du mois pour votre prêt immobilier. Comme le paiement n'est pas révisé, vous n'êtes pas pris au dépourvu par l'incertitude du montant à payer à la fin du mois. 

Avec la prévisibilité d'avoir un taux fixe de crédit, il est plus facile de gérer le budget familial mensuel, en allouant toujours la même valeur pour l'épargne.  

Cependant, la valeur des intérêts de ce taux est généralement plus élevée que les valeurs du taux variable avec les mêmes conditions. Mais ce facteur dépend du contexte économique européen que nous traversons, étant donné que, actuellement, par exemple, cela ne se vérifie pas, comme nous le verrons plus loin.

Qu'est-ce qu'un taux d'intérêt variable ? 

Já uma taxa de juro variável está associada a um indexante, pelo que está depende de variações. A taxa variável está indexada à Euribor, que, sempre que desce ou sobe, faz com que o valor da taxa acompanhe. Mas para compreender melhor este aspeto, vamos perceber o que é a Euribor e como funciona.

L'Euribor représente la moyenne des taux d'intérêt pratiqués sur les prêts des banques de la zone euro. Il est défini par la Fédération bancaire européenne et sert de référence pour divers produits financiers, tels que les prêts immobiliers.  

Ce indicateur peut être choisi par les emprunteurs de crédit pour différentes échéances, les plus courantes pour les prêts immobiliers étant 3, 6 ou 12 mois. Cela signifie que si un client opte pour l'Euribor à 3 mois, sa mensualité de crédit est révisée trimestriellement et, si l'Euribor augmente, le montant mensuel sera également plus élevé.

La valeur du taux variable est déterminée en additionnant le pourcentage de l'Euribor et de l'écart, un autre taux du crédit immobilier. Essentiellement, l'écart équivaut à la marge bénéficiaire de la banque, et est défini en fonction du niveau de risque du client, des garanties fournies, de la valeur de la propriété et des produits ajoutés au crédit. 

Quelles sont les avantages et inconvénients du taux variable?

En ligne avec les avantages et les inconvénients du taux fixe, le contraire se produit avec le taux variable. La principale avantage de souscrire à un taux variable est que, en règle générale, la valeur est plus basse que celle d'un taux fixe.  

Chaque fois que l'Euribor est bas, le taux variable suit et peut rendre la mensualité d'un prêt immobilier relativement basse. Cela peut rendre le budget mensuel plus flexible, ce qui peut être placé dans une épargne.  

Cependant, l'inconvénient réside dans le fait qu'il s'agit d'un taux qui offre moins de stabilité que le fixe, car il peut être modifié chaque fois que le paiement est révisé dans la période que vous avez choisie. Si l'Euribor monte à des valeurs élevées, votre paiement mensuel peut augmenter de plusieurs centaines d'euros. Avec ces fluctuations, il est impossible de prédire combien vous paierez en taux sur votre crédit.

Taux d'intérêt mixte: Engagez les deux régimes

Il existe encore une option que vous pouvez choisir pour votre crédit, qui combine les deux régimes ci-dessus : le taux d'intérêt mixte. Un taux mixte offre un taux fixe pendant une période de temps déterminée, convenue entre le client et la banque, et, après cette période, passe à un taux variable jusqu'à la fin du contrat.  

Il peut être une bonne option pour les clients qui préfèrent expérimenter les deux régimes, à un stade précoce de leur vie où ils n'ont pas la capacité de faire face à des imprévus avec un taux fixe, mais à un stade plus avancé, ils se sentiront à l'aise avec l'imprévisibilité du taux variable.  

Ainsi, les avantages et inconvénients de souscrire à un taux mixte dépendent du moment et du contexte de la souscription, car il sera difficile de prévoir comment l'Euribor sera au moment du passage au taux variable.

Comment choisir le bon taux pour mon crédit hypothécaire?  

Le taux fixe pour votre crédit immobilier dépend de nombreux facteurs tels que votre profil financier, l'évolution de vos revenus, vos préférences et objectifs à court, moyen et long terme, ainsi que du contexte économique européen.

ANALYSEZ VOTRE PROFIL FINANCIER, pour comprendre si vous êtes économe et avez généralement un excédent mensuel, ou si vous avez généralement beaucoup de dépenses et avez besoin d'une mensualité plus basse pour votre prêt immobilier ; si votre vie professionnelle est stable, avec des attentes ou non en termes d'avancement de carrière et de revenus ; si vous pouvez vous permettre un excédent mensuel dans votre budget pour faire face à une augmentation inattendue des taux d'intérêt ; si vous envisagez d'agrandir votre famille à l'avenir, ou si vous avez besoin d'épargner pour investir dans une entreprise. Ce sont toutes des questions que vous devez considérer lors du choix du taux à appliquer à votre prêt.

Quel est l'impact d'avoir un taux fixe ou variable actuellement?  

À travers un exemple pratique, nous allons comprendre l'impact d'avoir un taux fixe ou variable actuellement sur un crédit hypothécaire.

Considerons un crédit hypothécaire de 250 000 euros, avec un taux variable indexé sur l'Euribor à 6 mois, un spread de 1,2 % et une échéance de remboursement de 30 ans.  

Nous prendrons en compte l'Euribor sur une période de 6 mois à partir de mai (avec effet en juillet), équivalant à 3,516%. Ainsi, le taux d'intérêt (TAN - Taux Annuel Nominal) de ce prêt sera de 4,716% (marge + indice). Par conséquent, la mensualité à payer pour ce prêt sera de 1 299 euros.

Mais si nous considérons le même crédit et les mêmes conditions, avec un taux fixe et un TAN de 4%, la mensualité sera plus basse. Dans ce cas, vous auriez à payer une mensualité de 1 193,54 euros pour votre prêt immobilier.

En d'autres termes, actuellement, selon les conditions de crédit, il est généralement plus avantageux de contracter un prêt immobilier à taux fixe plutôt qu'à taux variable. Il existe également des campagnes en cours de banques proposant des taux mixtes, offrant des taux fixes très bas pendant une période initiale, puis passant à des taux variables.  

Cependant, il faut se rappeler que lorsque les taux Euribor commenceront à baisser, ils finiront éventuellement par être plus bas que les taux fixes.  

Dans ce processus, il est essentiel de demander des simulations à plusieurs banques, pour analyser différentes propositions de crédit et diverses options de taux d'intérêt et autres conditions. Étant donné que c'est un processus long et bureaucratique, vous pouvez toujours engager un intermédiaire de crédit pour vous aider et vous accompagner, tel que Poupança no Minuto. Le service est entièrement gratuit et comprend une analyse financière de votre situation et de vos objectifs, qui est ensuite envoyée aux banques, négociant les meilleures conditions pour vous. En fin de compte, ils vous aident à comparer les offres et à prendre la meilleure décision pour votre famille.